Investir dans un garage : toujours aussi intéressant en 2023 ?

Investir dans un garage ou un parking pour le louer est un investissement populaire en 2023. Bien que ce type d’investissement soit perçu comme très rentable et plus facile à gérer que l’investissement locatif, il comporte certains risques et pièges à éviter. Examinons ensemble si investir dans un garage  est un type de placement intéressant.

Pourquoi investir dans un garage ?

Investir dans un garage est une option pour placer votre argent et obtenir un bon retour sur investissement. Explorons ensemble les avantages pour mieux choisir !

Un complément de revenu intéressant

La location de garage offre une belle rentabilité. À Strasbourg, où la demande du marché est élevée et les prix d’achat abordables, le rendement se situe entre 8 et 9%. À Paris, les prix varient entre 30 000 et 55 000 euros, avec un loyer moyen d’environ 160 euros, donnant un rendement entre 4 % et 7 % selon le quartier. Certains loyers peuvent en effet atteindre 500 euros.

À noter : posséder un parking dans un boxe fermé permet d’envisager un loyer jusqu’à 20 % plus élevé, car il n’y a pas de réglementation spécifique encadrant les loyers de garages et parkings.

Un investissement accessible et adapté aux petits budgets

Dans des villes comme Marseille, Lyon ou Lille, les prix du marché sont plus bas, entre 15 000 et 25 000 euros, avec des loyers allant de 50 à 250 euros. Cela devient en effet plus abordable pour les petits budgets. La gestion locative est également plus simple : les formalités d’entrée et de sortie sont moins compliquées qu’avec un logement, et les charges d’entretien sont moindres.

Une forte demande

Malgré la diminution du nombre de voitures en ville, la demande pour les garages reste élevée. D’une part, le nombre de places de parking en ville diminue, et d’autre part, les garages servent aussi de zones de stockage pour les ménages aux revenus modestes qui peuvent dans la mesure du possible louer un logement plus petit. Pour que la demande soit élevée, il est crucial de bien choisir l’emplacement du garage, en privilégiant les centres-villes.

Dans des grandes villes et agglomérations confrontées à une pénurie de stationnement comme Saint-Étienne, Marseille, Paris, Lyon ou Strasbourg, il est généralement facile de trouver des locataires, évitant ainsi les vacances locatives pour les investisseurs.

Une valeur ajoutée significative pour votre propriété

L’immobilier connaît des fluctuations, mais les garages ont gagné en valeur chez les investisseurs récemment et tendent à se valoriser à long terme. Si vous envisagez d’acheter un appartement ou une maison avec parking ou garage, c’est une excellente nouvelle opportunité.

Toutefois, il est important de rappeler qu’une plus-value n’est jamais garantie. Il est crucial de s’assurer que votre investissement est bien placé.

Les inconvénients d’investir dans des garages

Bien que les garages offrent de nombreux avantages, ils présentent aussi quelques inconvénients. Avec leur popularité croissante, les prix ont augmenté, ce qui peut réduire la rentabilité comparée à d’autres investissements immobiliers.

Prenez également en compte que les frais de notaire existe et qu’ils peuvent représenter une part significative du coût total de votre investissement.

Critères à considérer pour investir dans un garage

Lors de l’investissement dans un parking ou un garage, certains critères sont essentiels.

L’emplacement du parking

L’emplacement est le critère le plus important. Les centres-villes offrent généralement la meilleure rentabilité. Attention cependant au prix d’achat élevé qui peut affecter le taux de rentabilité.

Un conseil, si vous avez la possibilité, évitez d’investir dans un garage dans une ville de province de moins de 50 000 habitants.

Pour les parkings en sous-sol, privilégiez les places au 1er ou 2nd étage, proches des sorties et des commodités pour une location simplifiée. La sécurité est aussi un facteur clé.

La sécurité du garage

La sécurité est primordiale pour l’attractivité de votre garage. Que ce soit pour du stockage ou un stationnement, un système de surveillance par caméra est un atout.

Les équipements tels qu’un digicode, un bon éclairage, la présence d’un ascenseur, etc., augmentent la confiance des locataires. Un boxe fermé est particulièrement attractif car il n’est pas à la vue de tous, offrant donc une protection optimale contre le vandalisme.

La taille et l’état du garage

Avant d’investir, il est essentiel de se renseigner sur la taille du garage. Il est important d’avoir un garage où il est facile de garer une voiture sans prendre le risque de l’endommager. Une place de stationnement doit idéalement mesurer 2,50 m de large et 5 m de long.

En plus de la taille, l’état et l’année de construction sont importants. Les garages construits avant les années 1960 peuvent être trop petits pour les modèles de voitures actuels. Il est donc crucial de bien mesurer le garage avant de l’acheter.

Comment investir dans un garage : trois méthodes

Construire un garage

Si vous disposez d’un emplacement adapté, vous pouvez construire des boxs sécurisés. En augmentant la sécurité, vous pourrez louer à un prix plus élevé et ainsi augmenter votre rentabilité sur le long terme. Cela attire les personnes souhaitant stocker des meubles, cartons, et autres objets encombrants mais les travaux ont un coût…

Acheter un garage existant

Cette option de choix consiste à acheter un emplacement déjà utilisé comme parking ou garage, qu’il s’agisse d’une place délimitée au sol ou d’un box fermé.

Investir dans un garage en copropriété

Investir en copropriété implique des frais de copropriété et un droit de préemption des autres copropriétaires en cas de revente prévu par la loi. Bien que ce ne soit pas l’option la plus rentable, c’est souvent la plus accessible. Il faut être attentif pour trouver une bonne affaire.

Les coûts associés

Les coûts à considérer lors de l’achat d’un garage sont :

1. La contribution de sécurité immobilière, environ 0,10 % du prix d’achat.
2. Les frais de notaire, dégressifs en fonction du prix d’achat. Ils représentent environ 0,799 % du prix.
3. Les droits de mutation, environ 6 % du prix de vente, incluant la taxe d’enregistrement, la taxe de publicité foncière et la taxe communale additionnelle.

Les obligations légales à connaître pour investir dans un garage

Lorsqu’on investit dans un garage, locataires et propriétaires doivent respecter certaines règles légales. Voici un aperçu des obligations de chacun.

Obligations légales du locataire

Le paiement du loyer est l’obligation première du locataire. Pour une place de stationnement, certains contrats peuvent même autoriser la résiliation du bail en raison d’un non-paiement.

Au-delà de cela, le locataire doit assurer une occupation paisible du garage (éviter le bruit et les odeurs, maintenir en bon état).

Obligations légales du propriétaire

Le propriétaire a plusieurs obligations :

• Entretien du lieu : Le propriétaire doit maintenir le garage en bon état pour que le locataire puisse en jouir pleinement et librement. Cela inclut la réparation du toit, de la porte, et d’éventuelles fuites d’eau, surtout si le garage sert dans un cadre de lieu de stockage.
• Charges de l’immeuble : Si le garage est situé dans un immeuble ou à grande proximité, le propriétaire doit payer les charges associées (frais de concierge, entretien des espaces verts, etc.).
• Obligations fiscales : Les revenus locatifs du garage sont soumis au régime micro-foncier. Avec un abattement de 30 % pour les revenus inférieurs à 15 000 €, au-delà duquel le régime réel s’applique, permettant de déduire les charges.
• Taxes : La taxe d’habitation est à la charge du locataire, mais le propriétaire doit payer la taxe foncière.
• Impôt sur la fortune immobilière : Si applicable, la valeur du garage pour véhicule. doit être déclarée.

Modalités de location à respecter

Les modalités dépendent du lien du garage avec un logement. S’il est indépendant, c’est le Code Civil qui régit la location, avec moins de contraintes que dans le résidentiel. Toutefois, un contrat écrit reste nécessaire, précisant :

• Le montant du loyer net.
• Le temps de location.
• Les règles de révision du loyer.
• Un éventuel dépôt de garantie.

En France, le préavis entre deux locataires est d’un mois. À chaque échéance du bail, les deux parties peuvent résilier sans justification.

Quelle est la rentabilité lorsqu’on investit dans un garage ?

Pour estimer la rentabilité d’un garage, trois critères sont à prendre en compte :

1. Le prix d’achat : C’est le coût initial de l’acquisition du garage.
2. Les charges : Cela inclut les frais d’entretien, les taxes, et d’autres dépenses liées à la propriété.
3. Le montant du loyer : C’est le revenu généré par la location du garage.

Prenons l’exemple de Paris mentionné plus tôt : un garage coûte en moyenne 35 500 € et le loyer moyen est d’environ 140 € par mois. Ainsi, le taux de rendement brut est de 4,8 %.

Il est souvent plus avantageux d’investir dans les villes françaises de taille moyenne où les prix d’achat sont moins cher et la demande élevée. À Strasbourg, par exemple, le prix moyen d’achat peut atteindre environ 10 000 € pour un loyer moyen de 75 euros, ce qui donne un rendement brut de 8,18%.

L’investissement dans un garage ou une place de parking peut être une option rentable facilement, particulièrement dans les villes où le rapport entre le coût d’achat et le loyer potentiel est favorable. Pour cela vous devez avoir fait le calcul de vos objectifs, en prenant en compte le prêt à la banque, les coûts liés, etc.

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