Faut-il créer une SCI pour investir dans l’immobilier est une interrogation fréquente chez mes clients en quête de conseils. Pour éclaircir ce statut juridique spécifique, examinons les bénéfices d’une telle structure, les démarches à initier, ainsi que les contraintes et précautions à envisager.
Définissons d’abord ce qu’est une SCI.
Sommaire
La Société Civile Immobilière (SCI) : Définition
La SCI est une entité juridique formée d’au moins deux associés gérant ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. La propriété commune est détenue par la SCI et répartie entre les associés selon leur contribution.
Généralement, la SCI est choisie pour constituer et administrer un patrimoine collectif dans le but de faire de l’investissement locatif, tout en profitant d’une fiscalité favorable lors d’une succession.
Créer une SCI pour investir dans l’immobilier n’a pas forcément pour intérêt de générer des profits mais peut aussi simplifier la transmission d’un patrimoine ou, dans certains cas, contourner les contraintes propres de l’indivision.
Les catégories de SCI
Il existe divers types de SCI, chacun répondant à des objectifs spécifiques, voyons en détail laquelle choisir pour gérer au mieux vos achats !
La SCI de gestion
Privilégiée par les investisseurs, elle permet l’acquisition, la gestion et la location d’un bien immobilier pour générer des revenus locatifs. En effet, son atout majeur est d’éliminer l’indivision, source potentielle de conflits et d’entraves à la rentabilité.
La SCI familiale
C’est la forme la plus courante en France, facilitant l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier familial. Elle s’adresse aux membres de la famille élargie et est la solution idéale pour anticiper une succession.
La SCI de construction-vente
Cette variante se distingue par le projet d’une activité commerciale consistant à acheter des terrains, y édifier des biens immobiliers, puis les vendre pour réaliser des bénéfices.
La SCI d’attribution
La SCI d’attribution reste moins connue. Elle permet d’acquérir un bien immobilier tel qu’un immeuble à rénover puis de le diviser en plusieurs lots attribués aux associés en fonction du choix de leurs apports.
La SCI en jouissance partagée
Cette forme de SCI permet aux associés de se partager l’usage du bien immobilier selon le nombre de parts détenues. Par exemple, posséder 50 % des parts permet d’utiliser le logement la moitié de l’année. Elle est appréciée par ceux qui achètent ensemble une résidence secondaire. Il est crucial de déterminer les périodes d’occupation de chaque propriétaire, surtout pendant les vacances scolaires prisées.
QuentinLes avantages de créer une SCI pour investir dans l’immobilier
La SCI offre une fiscalité attrayante et permet l’investissement collectif, entre autres nombreux avantages.
La fiscalité avantageuse de la SCI
Si les charges surpassent les revenus de la SCI imposée sur le revenu, un déficit foncier peut être déclaré. Ce dernier est déductible des revenus fonciers, et peut diminuer le revenu global jusqu’à 10 700 €, reportable sur dix ans.
La cession des parts de SCI peut bénéficier d’une exonération de plus-value après une certaine durée de détention. Des réductions d’impôts sont également possibles avec des dispositifs fiscal comme Pinel, Malraux ou Denormandie.
Gestion simplifiée du patrimoine immobilier
Créer une SCI pour investir dans l’immobilier présente l’avantager de faciliter la réunion des capitaux nécessaires minimum à l’investissement, les associés étant responsables indéfiniment du passif social, offrant ainsi une garantie aux créanciers.
La gestion est simplifiée par une seule personne, un gérant unique, rendant les opérations à effectuer plus aisées que dans le cadre d’une indivision.
Les décisions de gestion incombent au gérant sans requérir l’accord unanime des associés, sauf pour des décisions majeures comme la nomination ou la révocation du gérant, ou la vente de biens immobiliers.
Enfin, créer une SCI pour investir dans l’immobilier permet de répartir les charges locatives entre les associés, optimisant ainsi la gestion des coûts.
La possibilité d’investir à plusieurs
Effectivement, un des atouts majeurs de créer une SCI pour investir dans l’immobilier est la capacité d’investir collectivement dans l’immobilier à court, moyen et long-terme. Cet investissement conjoint augmente la crédibilité face aux banques, facilitant l’accès à un capital plus conséquent grâce aux emprunts plus facile à obtenir. Ce qui, en retour, peut améliorer la rentabilité des investissements grâce à une génération de revenus plus élevés.
Les avantages successoraux
La SCI facilite la transmission des parts immobilières à la famille, permettant de réduire les frais de succession et les complications liées à l’indivision. La valeur des parts sociales est souvent décotée d’environ 10 % par rapport à la valeur réelle du bien, ce qui réduit le montant des droits de donation ou de succession.
Le démembrement des parts de la SCI est une autre stratégie, permettant de donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Ainsi, les bénéfices sont perçus par les parents jusqu’à leur décès, après quoi les enfants récupèrent la pleine propriété.
Une relation plus simple avec les locataires
Au sein d’une SCI, la prise de décision étant collective, les interactions avec les locataires peuvent être moins conflictuelles, la responsabilité étant partagée entre les associés.
L’imposition à l’impôt sur les sociétés
Opter pour l’imposition à l’Impôt sur les Sociétés (IS) signifie que la SCI est taxée sur le revenu. Les dividendes distribués bénéficient d’un abattement de 40 %. De plus, l’imposition à l’IS permet de déduire les frais d’acquisition des biens ou de les amortir. La rémunération du gérant est également déductible, tout comme les déficits éventuels.
Comment créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?
Pour créer une Société Civile Immobilière (SCI) destinée à l’investissement immobilier, il convient de suivre un processus structuré en quatre étapes principales :
La rédaction des statuts
Cette phase initiale est cruciale car elle établit les règles de fonctionnement de la société, les pouvoirs accordés au gérant, et les modalités de gestion. Les statuts doivent inclure plusieurs informations essentielles telles que la forme de la société, l’identité des associés, la dénomination sociale, l’objet social, le siège social, le montant du capital social, la durée de la société, les apports des associés, la désignation du gérant, les règles de l’assemblée générale, ainsi que les dates d’ouverture et de clôture de l’exercice social, et les conditions de cessions des parts sociales. Il est important de noter que ces statuts peuvent être modifiés ultérieurement.
Le dépôt du capital social
Correspondant aux apports en numéraire (argent) et en nature (biens), le capital social est divisé en parts sociales distribuées aux associés en fonction de leurs apports. Il est nécessaire d’ouvrir un compte bancaire dédié à la SCI pour y déposer le capital social en numéraire. Ce capital, qui représente une sécurité financière pour les créanciers, doit être en adéquation avec les objectifs d’investissement de la société, surtout si l’on envisage de solliciter des financements externes. À l’issue du dépôt, une attestation de dépôt des fonds est fournie, document indispensable pour l’immatriculation de la SCI.
La publication de l’annonce légale
Il est requis de faire paraître une annonce légale dans un journal habilité à recevoir les annonces légales (JAL). Cette annonce a pour but d’informer le public de la création de votre société.
Les formalités de création en ligne
La dernière étape consiste à remplir les formalités administratives de création, souvent réalisables en ligne, comprenant l’enregistrement de la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) via le site du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou celui de l’INPI. Il faudra y joindre les statuts signés, l’attestation de dépôt des fonds, et les autres documents requis.
En suivant ces étapes, vous serez en mesure de créer votre SCI et de commencer à investir dans l’immobilier.
La publication de l’annonce légale
La troisième étape dans la création d’une SCI consiste à publier une annonce légale dans un journal habilité. Cette formalité administrative, non seulement obligatoire mais aussi potentiellement avantageuse, sert à informer les tiers de l’existence de votre société. Elle peut attirer des parties intéressées telles que de futurs locataires. L’omission de cette publication rendrait impossible l’immatriculation de la société, bloquant de fait le démarrage de ses activités.
L’annonce doit comporter les informations suivantes :
- La dénomination sociale de la société,
- La forme juridique,
- Le nom des gérants ou du gérant,
- L’adresse du siège social,
- La date de prise d’activité.
Le coût de cette publication varie entre 185 et 217 euros selon le département.
Les formalités de création en ligne
La quatrième et dernière étape de la création d’une SCI est le remplissage et la soumission du dossier de création d’entreprise en ligne. Cela peut se faire via une plateforme juridique en ligne ou sur le guichet unique. Le dossier doit inclure :
- Un exemplaire original des statuts de la société, daté et signé par tous les associés,
- L’attestation de publication de l’annonce légale,
- La déclaration de non-condamnation et de filiation du gérant,
- Une copie de la pièce d’identité du gérant,
- La déclaration des bénéficiaires effectifs,
- Un justificatif de jouissance des locaux (bail, titre de propriété, etc.).
Une fois que le greffe du tribunal de commerce aura validé et traité votre dossier, il vous délivrera l’extrait Kbis de la société. Ce document officiel atteste de l’existence juridique de la SCI et permet de réaliser toutes les opérations nécessaires à son fonctionnement. Il s’agit en quelque sorte de la « carte d’identité » de votre société.
