Vous envisagez d’acheter un bien immobilier et vous vous demandez s’il est intéressant s’acheter en viager quand on est jeune ? Pour éclairer votre décision, examinons en détail à quel âge il est judicieux d’opter pour un achat en rente viagère, ses avantages, inconvénients et les risques associés.
Bonne lecture 🙂
Le viager : qu’est-ce que c’est ?
Avant d’examiner la pertinence d’investir en faisant l’achat en viager à un jeune âge, définissons d’abord ce qu’est le viager.
Lorsqu’on parle de viager, il est question de l’un l’un des plus anciens systèmes de retraite. Il permet à une personne âgée de bénéficier des revenus de son logement tout en y restant. Ainsi, le bien acquis pendant la vie professionnelle se transforme en complément de revenu à la retraite.
Le viager : définition
Selon la loi, le viager est une transaction immobilière où une personne âgée cède son bien en échange d’une somme initiale, appelée « bouquet », et de versements réguliers, nommés « rente viagère », c’est une véritable contrat en le débirentier et le crédirentier.
Les différents types de viager
Bien que l’on associe généralement le viager à une situation où le vendeur reste dans son logement tout en recevant le montant de la vente via un bouquet suivi d’une rente viagère jusqu’à son décès, cette configuration est spécifiquement nommée le viager occupé. Il existe trois autres formes de viager :
Le viager libre
Bien que rare, ce type est particulièrement recherché par les acquéreurs. Le vendeur cède un bien dans lequel il ne réside pas, que ce soit un investissement locatif, une résidence secondaire ou parce qu’il part vivre en maison de retraite. Pour l’acquéreur il est possible d’occuper immédiatement le logement. Cependant, cela reste une vente en viager puisque le vendeur reçoit le prix de la vente en partie par un bouquet et ensuite par une rente viagère mensuelle pour avoir un capital pour financer sa maison de retraite.
La vente à terme, libre ou occupée
Cette formule ressemble aux viagers occupé et libre, à la différence majeure qu’une durée d’occupation et une durée de paiement sont définies à l’avance.
Le viager sans rente ou la nue-propriété
C’est un cas particulier et important. En effet, le vendeur ne reçoit pas de rente ; il est directement payé de l’intégralité du prix de vente le jour de la signature de l’acte chez le notaire. Juridiquement, cela ne vaut donc pas comme un viager.
Pourquoi faut-il acheter en viager quand on est jeune ?
Un achat en viager est particulièrement avantageux pour les jeunes, car il offre l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier précocement tout en bénéficiant de multiples avantages. Examinons les principaux bénéfices de l’achat en viager lorsqu’on est jeune.
Une meilleure chance de profiter du bien
Le viager comporte des incertitudes et une grande part d’aléa, ce qui en fait un investissement sur le long terme. Dans le cas du viager, un élément est crucial : l’écart d’âge entre le vendeur et l’acquéreur.
Comme le bien ne devient disponible qu’après le décès du vendeur, acheter jeune augmente, avec le temps, les chances de pouvoir jouir du logement. En effet, rappelons-le, l’un des risques du viager est que l’acquéreur décède avant le vendeur.
Le principe d’aléa
Pour mieux saisir ce concept, définissons-le. Chaque vente en viager se base sur le fait que ni l’acquéreur ni le vendeur ne peuvent prédire le coût final du bien, car ce prix varie en fonction de la date de décès du crédirentier. Il s’agit donc d’un investissement aléatoire. Si cet aléa n’est pas présent, la transaction peut être annulée.
Par exemple, si le vendeur décède 20 jours après la signature de la vente, celle-ci peut être annulée. On estime alors que l’acquéreur pouvait être au courant de l’état de santé précaire du vendeur. Dans ce cas, le principe d’aléa n’est pas respecté.
Les avantages fiscaux d’un investissement en viager lorsqu’on est jeune
Lorsque vous achetez un bien immobilier en viager, vous devez vous acquitter des impôts et taxes liés à votre achat. Toutefois, vous bénéficierez aussi d’avantages fiscaux non négligeables. Examinons-les.
Une baisse d’impôts locaux
Dans le cadre d’un viage, les taxes sont réparties entre le vendeur et l’investisseur, ce qui allège les frais pour chacune des parties.
Quel impact sur l’impôt sur la fortune immobilière ?
L’acheteur d’un bien immobilier en viage, n’a pas à prendre en compte la valeur totale de la propriété. Seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte, ce qui peut réduire ou même annuler l’IFI.
Les frais de mutation
Pour les droits d’enregistrement d’un viager occupé, on calcule la valeur après déduction, en tenant compte du droit d’usage et du droit d’habitation. Les frais à la charge de l’acheteur sont donc réduits car ils ne sont pas basés sur la valeur vénale totale du bien.
C’est un investissement moins coûteux
Acheter en viager quand on est jeune offre la possibilité d’acquérir un bien à un coût inférieur à sa valeur réelle, puisque le paiement s’arrête au décès du vendeur. Cependant, si le vendeur vit longtemps, cela peut augmenter le coût final du bien sur le marché. Tout acheteur en viager doit prévoir cet aspect.
Acheter en viager quand on est jeune : quels sont les risques ?
Si ce type d’investissement a de nombreux atouts, il comporte également des risques à considérer. Le principal étant que l’acheteur décède avant le vendeur, le privant ainsi de son acquisition. L’incertitude entourant la durée de vie du vendeur influence également le coût total du bien : plus le vendeur vit longtemps, plus le prix total s’élève.
Un autre inconvénient notable est que, sauf dans le cas d’un viager libre, l’acheteur ne peut pas immédiatement habiter le logement acheté. Il doit donc continuer à occuper son logement actuel et verser un loyer.
Les pièges à éviter
En cas d’achat en viager, certains pièges sont à anticiper :
- La clause résolutoire : en cas d’impayés de la part de l’acheteur, cette clause peut entraîner l’annulation du viager.
- La clause de départ : lors d’un viager occupé, cette clause peut entraîner une revalorisation de la vente (d’environ 20%) si le vendeur décide de quitter le logement.
Pour en savoir plus sur les pièges à éviter, découvrez notre article !
Quel est l’âge idéal pour acheter en viager quand on est jeune ?
Il n’existe pas d’âge précis pour acheter en viager quand on est jeune. Cependant, comme le préconisent les experts, il est recommandé que l’âge de l’acheteur soit inférieur de 15 à 20 ans à celui du vendeur afin de minimiser les risques pour les deux parties.
Prenons l’exemple d’un homme âgé de 35 ans et utilisons la table de mortalité générationnelle TGH-05 pour estimer les probabilités que cet acheteur décède avant le vendeur.
Voici un tableau récapitulatif :
Selon cette étude, on remarque qu’il est conseillé de maintenir un écart d’âge d’au moins 25 ans entre le vendeur et soi-même pour éviter tout faux pas. Cette précaution est d’autant plus pertinente lorsque l’on considère que la longévité des seniors ne cesse d’augmenter (et c’est tant mieux !).
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