Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ? La location d’un appartement meublé sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) peut être très avantageuse pour vous, à condition de bien comprendre toutes les subtilités de ce dispositif de défiscalisation. Grâce à notre guide « LMNP pour les nuls », nous vous aiderons à saisir le fonctionnement de ce statut et à obtenir des conseils sur le type de logement à privilégier pour maximiser la rentabilité de votre investissement.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel : en quoi consiste-t-il ?
Le statut LMNP est un régime fiscal permettant aux particuliers d’investir dans un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Pour en profiter, certaines conditions doivent être respectées :
- Mettre en location un bien meublé.
- Ne pas dépasser un revenu locatif annuel de 23 000 euros et que cela ne représente pas plus de 50% de vos revenus globaux.
L’un des principaux atouts de ce statut est la possibilité d’amortissement du bien immobilier, les meubles et les équipements, ainsi que de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs.
À noter : Le statut LMNP est destiné exclusivement aux investisseurs particuliers. Il ne peut donc pas être utilisé par des professionnels ou des entreprises.
LMNP pour les nuls : quels avantages ?
Si vous hésitez encore à investir dans l’immobilier, laissez-nous vous présenter les nombreux avantages du statut LMNP !
Bénéficier d’une fiscalité avantageuse
Le statut LMNP offre plusieurs avantages fiscaux vos déclarations d’impôts : réductions d’impôts, possibilité de réaliser une plus-value et récupération de la TVA.
Les réductions d’impôts
Les revenus locatifs d’un bien en LMNP sont imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qui offrent de significatives réductions d’impôts. Pour les déclarer, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime Micro-BIC
- Le régime réel
Le régime Micro-BIC
En optant pour ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes. C’est nettement plus avantageux que pour une location vide où l’abattement est de 30% seulement. Et si vous louez un meublé de tourisme, l’abattement grimpe à 71% !
Le régime réel
Ce régime est le plus prisé, d’où l’estimation que 85% des investisseurs y souscrivent. Il est particulièrement rentable car il permet d’amortir l’investissement immobilier : valeur du bien, coûts des travaux, et achats de meubles. Vous pouvez déduire de vos impôts ce que vous payer :
- Les honoraires d’agence
- Les charges de copropriété
- Les frais d’acquisition
- La taxe foncière
- Les assurances
- Les intérêts d’emprunt
Ainsi, les recettes locatives imposables peuvent être extrêmement faibles, voire nulles. Il est même possible de reporter un éventuel déficit, renforçant la sécurité de cet investissement.
La flexibilité du choix de régime
Depuis 2018, vous pouvez changer de régime fiscal chaque année. Vous pourrez donc choisir le plus avantageux pour vous. Pour ce faire, adressez simplement un courrier à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale concernée.
Réaliser une plus-value
Dans le cadre du LMNP, qu’est-ce que la plus-value ? Il s’agit de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre bien. Le calcul de cette plus-value imposable est très avantageux en LMNP.
Les plus-values sont taxées à 19% pour les particuliers. Après 22 ans de propriété, votre plus-value est totalement exonérée d’impôts. Quant aux prélèvements sociaux, l’exonération s’applique après 30 ans de détention du bien.
Vous pouvez récupérer de la TVA
Et en plus, lorsque vous avez le statut LMNP, cela vous ouvre le droit au statut de commerçant, vous pourrez donc récupérer la TVA d’une valeur de 20% sur votre investissement.
Pour en profitez, le logement doit tout de même respecter cette condition : être situé dans une résidence qui propose au minimum 4 services tels que la fourniture de linge, un espace de restauration, un pôle animation, etc.
La flexibilité du LMNP
Ce que les investisseurs apprécient avec ce type de statut c’est qu’il permet de ne pas s’engager sur la durée ! Si vous souhaitez disposer de votre bien, vous pouvez ! Vous pourrez donc en profiter pour vos vacances ou pour le revendre si vous avez besoin de débloquer des liquidités.
Veillez tout de même à respecter les restrictions et contraintes mentionnés dans votre bail.
Le statut LMNP ancien
Ce statut séduit de nombreux investisseurs car il combine les avantages fiscaux du LMNP pour des biens neufs tout en proposant des biens moins coûteux et une prévision claire des charges associées à l’investissement. Un conseil d’expert : ne patientez pas jusqu’à la fin de votre bail locatif si vous souhaitez bénéficier d’une plus-value optimale.
Déléguer la gestion locative
La gestion locative peut sembler intimidante, et c’est là qu’intervient le LMNP. En effet, un bien loué sous ce statut implique nécessairement une gestion locative confiée à un prestataire externe, ce qui présente de multiples atouts :
- Pas de manque à gagner lié à des périodes de vacance locative ;
- Pas de recherche de locataire à réaliser ;
- Une régularité dans les loyers, versés sur 12 mois ;
- L’entretien des appartements et des parties communes est à la charge du gestionnaire.
Le cadre légal de cette collaboration entre le propriétaire et le gestionnaire se présente sous forme d’un bail commercial d’une durée oscillant entre 9 et 11 ans. Si vous envisagez de revendre le bien, sachez que le bail sera transmis au nouvel acquéreur, qui devra alors accepter les conditions préétablies du bail commercial.
Une simplicité remarquable
L’un des atouts majeurs du statut LMNP réside dans sa simplicité. Les démarches sont fluides et rapides. De plus, inutile de constituer une société de gestion immobilière, car l’activité LMNP peut être exercée à titre individuel.
Néanmoins, pour prétendre à ce statut, certaines conditions doivent être remplies. Votre bien doit notamment répondre aux critères établis par la loi Alur qui stipule qu’un « logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret n° 2015-981 de l’article du 31 juillet 2015 énumère également les meubles essentiels à fournir.
LMNP pour les nuls : quels étapes pour investir dans ce statut ?
Maintenant que vous êtes convaincu des avantages du dispositif de défiscalisation LMNP, il est temps d’explorer comment concrétiser un tel investissement. Suivez-nous pas à pas pour optimiser votre investissement en LMNP.
Évaluer votre budget
Avant tout, il est essentiel de définir le budget que vous êtes prêt à allouer à votre investissement LMNP. Nous vous suggérons de consulter votre conseiller bancaire. Il pourra vous accompagner dans la réalisation de simulations financières et déterminer le montant maximal que vous pourriez investir.
Choisir l’emplacement idéal
Le choix de l’emplacement de votre bien est crucial. Par exemple, pour une résidence étudiante, il est préférable qu’elle soit située à proximité des universités ou des centres-villes pour garantir une demande locative constante et ainsi valoriser votre bien au fil du temps.
Estimer la rentabilité
Même si le LMNP est souvent synonyme de rentabilité, il est indispensable d’évaluer cette dernière de manière précise. Pour cela, prenez en compte :
- Les coûts d’acquisition
- Les dépenses de frais de gestion
- Les charges courantes
- Les revenus locatifs prévisionnels (le loyer)
Après avoir franchi ces étapes, vous serez en bonne posture pour capitaliser sur les atouts de l’investissement en LMNP.
LMNP : Quels types de biens immobiliers sont éligibles ?
Le statut LMNP est ouvert à une large gamme de biens, à condition qu’ils soient destinés à l’habitation. Voici une liste non exhaustive des biens éligibles :
- Chambres ou appartements meublés, qu’ils soient anciens ou neuf
- Locations saisonnières de courte durée
- Appartements situés dans des résidences de services : résidences seniors, résidences étudiantes, EHPAD, résidences d’affaires et résidences de tourisme.
Examinons plus en détail ces différentes catégories de résidences de services.
Les résidences séniors
Les résidences séniors sont conçues pour accueillir des personnes âgées autonomes désirant vivre dans un environnement sécurisé et confortable. Elles offrent des appartements individuels au sein d’une structure plus grande, permettant ainsi une certaine indépendance tout en proposant divers services adaptés.
Les résidences étudiantes
Destinées aux étudiants, ces résidences proposent des chambres ou des studios entièrement meublés, facilitant ainsi la vie des étudiants pendant leurs études. Elles sont généralement situées à proximité des campus ou des zones universitaires.
Les résidences de tourisme
Elles ciblent principalement les touristes. Ces résidences offrent des services variés tels que la restauration et des activités de loisirs. Elles sont idéalement situées près des sites touristiques majeurs pour attirer le maximum de visiteurs.
Les EHPAD
Les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) sont destinés à des personnes âgées en perte d’autonomie significative. Ces établissements fournissent un suivi médical ainsi que divers services tels que les repas, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge, des activités récréatives et bien d’autres.
Comme mentionné précédemment, pour qu’un bien soit qualifié de « meublé », il doit permettre au locataire de dormir, manger et vivre dans des conditions normales. Voici une liste officielle des équipements nécessaires pour qu’un logement soit considéré comme meublé :
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un micro-ondes
- De la literie (avec couette ou couverture)
- Des volets ou rideaux dans les chambres
- Un réfrigérateur (avec compartiment freezer ou congélateur)
- De la vaisselle nécessaire aux repas
- Des ustensiles de cuisine
- Une table et des chaises
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien pour assurer le nettoyage du logement
LMNP pour les nuls : quelles différences avec le statut LMP ?
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) diffère nettement du statut LMNP, bien qu’ils concernent tous deux la location de biens similaires. On considère comme LMP toute personne percevant des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € et dont ces revenus locatifs surpassent ses autres revenus professionnels.
